El folio real es la ficha oficial de un inmueble en Derechos Reales (DDRR): dice quién es el dueño, qué hipotecas, embargos o anotaciones pesan sobre él y cuáles se cancelaron. Para saber si una casa o un lote tiene gravámenes antes de comprarlo, pide en una oficina de DDRR el folio real actualizado o el certificado alodial: se entregan en el acto, con el número de matrícula y el carnet. Si no eres el dueño, necesitas su autorización en el formulario 003 (gratuito), un memorial que pruebe tu interés legal o un poder notarial. Por internet solo se puede seguir el estado de un trámite. Los datos se consultaron el 10 de noviembre de 2026.
Esta guía explica el registro. Los pasos completos de una compra (notario, impuesto a la transferencia, catastro) están en nuestra guía para comprar casa o terreno en Bolivia.
Qué es el folio real y qué muestra
El Reglamento de la Ley de Inscripción de Derechos Reales (DS 27957) lo define así:
- Matrícula (artículo 16): un número único por inmueble según departamento, provincia, sección y cantón. No cambia aunque cambie el dueño (artículo 73).
- Valor del folio (artículo 17): el folio real con la información vigente «constituye certificación» del estado jurídico actual del inmueble.
El artículo 72 detalla su contenido. Arriba van la matrícula, la fecha de emisión, el código catastral, la ubicación, la superficie, las medidas y colindancias, y los antecedentes dominiales. Abajo hay tres columnas:
| Columna | Qué registra | Qué revisar |
|---|---|---|
| A. Titularidad | El dueño o los dueños y su proporción | Que el vendedor sea el titular y que firmen todos los copropietarios |
| B. Gravámenes y restricciones | Hipotecas, anticresis, embargos, anotaciones preventivas, usufructo, servidumbres, patrimonio familiar (artículo 75) | Cada asiento: tipo, monto, acreedor y fecha |
| C. Cancelaciones | Los gravámenes levantados, con el asiento de la columna B que cancelan (artículo 77) | Que cada asiento de B tenga su cancelación en C |
Un inmueble está «limpio» cuando todo lo inscrito en la columna B tiene su cancelación en la columna C.
Qué documento pedir según lo que necesitas
Todos estos trámites figuran en el portal oficial de trámites de DDRR del Consejo de la Magistratura, en la sección «Servicios de ventanilla en línea». Pese al nombre, se piden en persona en la oficina de DDRR.
| Documento | Para qué sirve | Requisitos | Plazo |
|---|---|---|---|
| Información rápida | Un informe general de los datos de una matrícula | Carnet y número de matrícula | Inmediato |
| Folio real actualizado | Dueño, ubicación, gravámenes y cancelaciones actuales | Formulario 003 (dueño) o memorial con interés legal (terceros) | Inmediato |
| Certificado alodial | Certifica que el inmueble no tiene gravámenes | Formulario 003 (dueño) o memorial (terceros) | Inmediato |
| Certificado de gravámenes | Lista todos los gravámenes registrados | Carnet y número de matrícula | Inmediato |
| Certificado de propiedad (en línea) | Acredita tu derecho propietario | Formulario 003 (dueño) o memorial (terceros) | Inmediato |
| Certificado de no propiedad departamental | Dice si tienes inmuebles a tu nombre en ese departamento | Carnet | 3 días hábiles |
En todos los casos llevas los documentos en original y fotocopias. El portal pide una fotocopia para el folio real y el alodial, y dos para la información rápida y el certificado de gravámenes. El certificado de no propiedad también existe a nivel nacional (3 días hábiles): se pide indicando para qué institución es, por ejemplo, la Agencia Estatal de Vivienda, la ASFI o una notaría.
Cómo sacar el folio real, paso a paso
- Consigue el número de matrícula. Figura en el folio real del inmueble: pídelo al dueño.
- Llena el formulario 003. El formulario DD.RR. DJ 003 es de distribución y llenado gratuitos. Tiene dos partes: una para que el dueño autorice a otra persona, con su firma y huella, y otra para que el dueño lo pida él mismo. Marca el servicio: propiedad, alodial, gravamen o folio real actualizado.
- Ve a la ventanilla de informaciones de la oficina de DDRR que corresponde a la ubicación del inmueble. Revisan tu documentación y te orientan.
- Pasa a las ventanillas de servicios en línea. Verifican tu carnet y tu interés legal y te entregan el documento en el momento. El costo se paga en la oficina.
Si el dueño no colabora, un abogado puede pedir el folio real con un memorial que acredite el interés directo y legítimo, o con una orden judicial o un requerimiento fiscal.
Qué se puede hacer por internet
A noviembre de 2026, el folio real no se descarga en línea. Lo que sí está en internet:
- La consulta del estado de documentos: eliges la oficina, escribes el número de documento y ves si tu trámite ya está listo.
- El portal de trámites con los requisitos de cada servicio, la lista de oficinas y un número de WhatsApp para consultas.
- La deuda del impuesto municipal del inmueble, en el RUAT. Este dato no sale en el folio real. Más detalles en nuestra guía del impuesto a inmuebles y vehículos.
El registro podría cambiar de manos. El 16 de octubre de 2026, una comisión de la Cámara de Diputados aprobó el informe del proyecto de ley 294/2025-2026, que pasaría Derechos Reales del Órgano Judicial al Ejecutivo y promete modernizarlo. Al 10 de noviembre de 2026 no encontramos en la Gaceta Oficial que se haya promulgado como ley.
Cómo verificar que un inmueble no tenga hipotecas ni embargos antes de comprar
- Saca tú la información rápida con la matrícula que te dé el vendedor. Solo necesitas tu carnet.
- Pide al vendedor el folio real actualizado y el certificado alodial, o que te autorice con el formulario 003 para sacarlos tú.
- Revisa la columna A: el nombre y el carnet del vendedor deben coincidir con los del folio. Si figuran varios dueños, deben firmar todos.
- Revisa la columna B asiento por asiento y busca su cancelación en la columna C. Una hipoteca sin cancelar sigue vigente aunque el vendedor diga que ya pagó.
- Saca los certificados lo más cerca posible de la firma. Según el artículo 59 del DS 27957, un embargo inscrito vuelve ineficaz cualquier venta o gravamen posterior sobre el bien.
- Revisa la deuda municipal en el RUAT y pide el plano aprobado. DDRR no inscribe una compra sin plano aprobado por la alcaldía ni sin el impuesto anual de la última gestión.
Si el folio muestra una anotación preventiva, consulta a un abogado. Según el artículo 60 del reglamento, caduca a los dos años de su inscripción, pero un juez puede prorrogarla un año más.
Si el inmueble tiene una hipoteca: cómo se cancela
Que el banco te diga que la deuda está pagada no basta: la hipoteca sigue en la columna B hasta que se inscribe su cancelación. Según el portal de DDRR, la «inscripción de cancelación judicial o voluntaria» pide:
- El testimonio de la escritura pública de cancelación (la otorga el acreedor) o el testimonio judicial.
- Los carnets del acreedor y del deudor, o el NIT si es una empresa.
- Todo en original y dos fotocopias.
A los 3 días hábiles te devuelven el folio real con el asiento de cancelación. Si vas a comprar un inmueble hipotecado, exige que la cancelación esté inscrita antes de pagar el saldo, o pacta con un abogado cómo se pagará la deuda al banco en el mismo acto.
Cuánto cuesta inscribir en Derechos Reales
La Dirección Administrativa y Financiera del Órgano Judicial informa estas tasas, que se aplican sobre el monto imponible:
| Trámite | Tasa |
|---|---|
| Inscripción de transferencias | 5 por mil |
| Inscripción de gravámenes (hipotecas, anticresis) | 4 por mil |
Además se cobran carpetas, formularios, el folio real y el timbre único de DDRR. Ejemplos:
- Compra inscrita sobre un monto imponible de Bs400.000: 400.000 × 0,005 = Bs2.000 de tasa.
- Hipoteca inscrita sobre un monto imponible de Bs350.000: 350.000 × 0,004 = Bs1.400 de tasa.
El mismo informe dice que se proyecta subir algunos aranceles de DDRR, pendiente de aprobación. No encontramos publicada en un sitio oficial la tabla con el precio vigente del folio real, del alodial ni de los formularios. Confírmalo en la ventanilla de cajas antes de ir con el monto justo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo «vale» un folio real? El reglamento dice que el folio con la información vigente certifica el estado del inmueble, pero un embargo o una hipoteca pueden inscribirse cualquier día. Para comprar, vender o pedir un crédito, saca uno nuevo.
¿Puedo saber de quién es un inmueble solo con la dirección? El portal pide el número de matrícula para la información rápida y el certificado de gravámenes. Sin matrícula, pregunta en la ventanilla de informaciones qué opciones hay.
¿Qué diferencia hay entre el alodial y el certificado de gravámenes? El alodial certifica que el inmueble no tiene ningún gravamen. El de gravámenes lista los que tiene.
¿El folio real me dice si el inmueble debe impuestos? No. La deuda del impuesto municipal se consulta en el RUAT. Si vas a comprar con crédito, revisa también nuestra guía del crédito de vivienda social.
Es una orientación general. Para un caso con hipotecas, embargos o herencias, consulta a un abogado.
