Para comprar una casa, un departamento o un lote en Bolivia sin riesgos, antes de pagar hay que revisar tres cosas: que el vendedor sea el dueño inscrito en Derechos Reales (DDRR), que el inmueble no tenga hipotecas ni embargos (certificado alodial) y que tenga plano aprobado por la alcaldía. Después vienen la minuta, la escritura ante notario (Bs180 de arancel), el impuesto municipal a la transferencia (3%, lo paga el vendedor) y la inscripción en DDRR (5 por mil). Hasta que la compra no está inscrita a tu nombre, no estás protegido frente a terceros. Los datos de esta guía se consultaron el 10 de noviembre de 2026. Es una orientación general: para tu caso concreto, consulta a un abogado.
Esta guía es para inmuebles urbanos. Los predios rurales titulados por el INRA tienen otro trámite: revisa la guía de catastro rural del INRA.
Por qué todo pasa por Derechos Reales
En Bolivia, la compra existe desde que se firma, pero solo vale frente a terceros cuando se inscribe. La Escuela de Jueces del Estado lo explica así: según los artículos 1538 y 1545 del Código Civil, el registro tiene valor de publicidad. Si el mismo dueño vende el mismo inmueble a dos personas, la propiedad es de quien inscribió primero su título. Por eso, el que paga y no inscribe se arriesga a una doble venta.
Qué pedir en Derechos Reales antes de pagar
Los requisitos están en el portal de trámites de DDRR del Consejo de la Magistratura. Estos documentos se piden en persona, en las "ventanillas de servicios en línea" de las oficinas de DDRR. Pese al nombre, no se piden por internet.
| Documento | Qué muestra | Quién lo puede pedir | Plazo |
|---|---|---|---|
| Información rápida | Datos generales de registro de la matrícula | Cualquiera, con su carnet y el número de matrícula | Inmediato |
| Folio real actualizado | Dueño, ubicación, gravámenes y cancelaciones | El dueño (formulario 003) o un tercero con memorial e interés legal | Inmediato |
| Certificado alodial | Que el inmueble no tiene gravámenes | El dueño (formulario 003) o un tercero con memorial o poder | Inmediato |
| Certificado de gravámenes | Todos los gravámenes inscritos | Con carnet y número de matrícula, con interés legal | Inmediato |
Lo práctico: pide al vendedor el número de matrícula y saca tú la información rápida. Luego pide que el vendedor saque el folio real actualizado y el alodial con el formulario 003, que también le permite autorizarte a ti a pedirlos. Sácalos lo más cerca posible de la firma: un embargo puede inscribirse cualquier día.
Costo: no encontramos en línea una tabla oficial con el precio de estos certificados. Pregunta el monto en la ventanilla.
Si el vendedor está casado
Si el inmueble es un bien común del matrimonio, el artículo 192 del Código de las Familias (Ley 603) exige el consentimiento expreso de ambos cónyuges para venderlo, en persona o con poder especial. Si firma solo uno, el otro puede pedir que se anule la venta. Revisa en el folio real a nombre de quién está y pide el estado civil del vendedor.
Catastro municipal y deudas de impuestos
Para inscribir la compra, DDRR pide el plano aprobado por el gobierno municipal y el certificado catastral vigente a nombre del comprador o del vendedor, en los municipios que lo emiten. También pide el comprobante del impuesto anual de la última gestión y el del impuesto a la transferencia. Si faltan, la compra no se inscribe.
Antes de firmar:
- Pide al vendedor el plano aprobado y el certificado catastral. Los requisitos y costos del catastro cambian en cada alcaldía: consúltalos en la tuya.
- Revisa la deuda del inmueble en el RUAT, en Inmuebles y luego Consulta Deuda. Exige que el vendedor pague las gestiones pendientes antes de firmar. Cómo funciona ese impuesto, sus multas y la prescripción de 4 años de la Ley 1733 están en nuestra guía del impuesto municipal a inmuebles y vehículos.
Minuta y escritura ante notario
La compra se documenta en una escritura pública. Según la Ley 483 del Notariado (artículos 54 y 55), la notaria o el notario puede extenderla con minuta o sin ella. Si hay minuta, la escritura copia de forma literal lo que dice. Conviene que la minuta la redacte o revise un abogado y que fije el precio, la forma de pago, la entrega y quién paga cada gasto.
El arancel de la Dirección del Notariado Plurinacional fija Bs180 por la escritura pública de transferencia de inmuebles. Otros montos del mismo arancel que pueden servirte:
| Servicio notarial | Arancel |
|---|---|
| Escritura de transferencia de inmuebles | Bs180 |
| Escritura de crédito con instituciones bancarias | Bs300 |
| Poder especial | Bs130 |
El arancel puede cambiar: en agosto de 2026, la DIRNOPLU convocó a mesas técnicas con los notarios para modificarlo. No encontramos un arancel oficial para los honorarios del abogado que redacta la minuta: se acuerdan con él.
El impuesto a la transferencia (IMT)
El DS 24054, que reglamenta el IMT, establece:
- Paga el vendedor, la persona a cuyo nombre está registrado el bien (artículo 5).
- La alícuota es 3% (artículo 7).
- La base es el precio pagado o el valor que se usó para el impuesto anual de la última gestión vencida, el que sea mayor (artículo 6).
- El plazo es de 10 días hábiles desde la firma de la venta (artículos 3 y 8).
La primera venta de una construcción nueva y la venta de lotes de un loteamiento no pagan IMT: son parte del negocio del vendedor y pagan el Impuesto a las Transacciones nacional (artículo 2).
Cuánto cuesta en total: un ejemplo
Compras un departamento usado en Bs700.000. Su base del impuesto anual fue Bs500.000.
- IMT: 3% de Bs700.000 (el mayor de los dos valores) = Bs21.000. Lo paga el vendedor.
- Inscripción en DDRR: según la Dirección Administrativa y Financiera del Órgano Judicial, se cobra 5 por mil sobre el monto imponible. Si la base es el precio, son 0,005 × 700.000 = Bs3.500, más formularios, folio real, carpeta y timbre.
- Escritura notarial: Bs180.
Suma de lo que tiene arancel oficial: 21.000 + 3.500 + 180 = Bs24.680, sin contar abogado, certificados ni catastro. La ley solo dice que el IMT lo paga el vendedor. Lo demás se reparte como diga la minuta.
Cómo pagar: bancarización
La regla del SIN pide que toda compra de Bs50.000 o más se pague por una entidad financiera para que valga ante Impuestos. Pero, según las preguntas frecuentes del SIN (pregunta 47), no alcanza a las transacciones entre personas naturales no obligadas a llevar contabilidad ni a las que no están relacionadas con una actividad económica. Si una de las partes es una empresa o un contribuyente del Régimen General que compra o vende como parte de su actividad, sí se aplica. Los detalles están en nuestra guía de bancarización.
Aunque no sea obligatorio, una transferencia a la cuenta del vendedor que figura en el folio real deja prueba del pago.
Los pasos, en orden
- Pide el número de matrícula y saca la información rápida en DDRR.
- Pide al vendedor el folio real actualizado y el certificado alodial recientes.
- Comprueba su identidad, su estado civil y, si está casado, la firma del cónyuge.
- Pide el plano aprobado y el certificado catastral; revisa las deudas en el RUAT.
- Visita el inmueble y habla con los vecinos: comprueba quién lo ocupa.
- Firma la minuta con un abogado y la escritura ante notario.
- El vendedor paga el IMT dentro de los 10 días hábiles.
- Inscribe la compra en DDRR. Llevas el título, los comprobantes de los impuestos, el plano aprobado, el certificado catastral y los carnets, en original y dos fotocopias. A los 3 días hábiles te devuelven el folio real a tu nombre y el testimonio sellado. El avance se sigue en la consulta de documentos de DDRR.
Estafas comunes
- Doble venta. El vendedor cobra a dos compradores. Gana quien inscribe primero, así que inscribe apenas tengas el testimonio y el IMT pagado.
- Avasallamiento. Compras un lote y está ocupado. La Ley 477 lo sanciona como delito, pero recuperar el terreno lleva tiempo. Visita el lote antes de pagar y, si ya hay ocupantes, consulta a un abogado.
- Tráfico de tierras. Te venden un terreno ajeno o fiscal. La misma ley también lo sanciona como delito.
- Loteos sin aprobación municipal. Te venden un lote con un recibo y un plano simple. Sin plano aprobado por la alcaldía, DDRR no inscribe la compra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda la inscripción? Según DDRR, 3 días hábiles desde que presentas los documentos completos en la ventanilla de inscripciones rápidas.
¿Y si el precio se pacta en dólares? Para comparar con los montos en bolivianos de esta guía, revisa el dólar oficial de hoy.
¿Puedo sacar el alodial sin el dueño? Solo con memorial que acredite tu interés legal o con poder notarial. Lo más simple es que el vendedor lo saque o te autorice con el formulario 003.
